第19章 決勝未來(2)[第1頁/共6頁]

萬通挑選美國形式，是以美國的兩家公司-托爾兄弟公司和叢林城公司為標杆的，它們的計謀打算跟萬通有符合的處所。萬通現在有三部分停業，一部分是室第，托爾兄弟公司主如果在大紐約地區做，我們是在大敗京地區做。第二部分是商用不動產。商用不動產是標準化地複製。我們要做以寫字樓為核心的修建綜合體，叫作萬通中間。這是一個標準化的產品，像香格裡拉旅店一樣。我們會把這個產品一向做下去，如許，10年今後，能夠就會有15個、20個萬通中間。將來我們的客戶到外埠租寫字樓，隻要在我們北京的總辦事中間預定一下便能夠了。就像住假日旅店一樣，走到哪兒都有，如許客戶就會一向跟著我們走。第三部分是定製辦事，就是遵循客戶的要求供應本性化的定製辦事。相稱於我是裁縫，你是主顧，你拿塊布料來，你要做甚麼，我就給你做甚麼，我掙加工費。當然，如果你要做初級打扮，那我免費就高點兒；如果是做普通的襯衫、褲子，那我就少收點兒錢。

我剛纔講萬通挑選美國形式，甚麼是美國形式？我們來看看美國的開辟商都做甚麼事情，掙甚麼錢。簡樸地說，美國的開辟商就是張藝謀，就是斯皮爾伯格，為甚麼如許說呢？美國世貿中間重修項目標用度預算大抵是70億美圓，開辟商叫萊瑞・希爾維斯坦。在全部重修項目中，這個開辟商僅具有不到10%的股分，大部分錢都是彆人出的。那麼，他憑甚麼在這兒忽悠呢？他掙的是甚麼錢呢？他掙的是三筆錢。第一，固然他隻要10%的股分，但他的分紅權比10%大，能夠分15%或20%。因為是他在這兒給你做，他可覺得你締造比普通市場程度更高的紅利，以是你得再給他分一點兒，他的股權收益要在10%以上。斯皮爾伯格也是如許，他每部影片隻投一點兒錢，但他的股權收益大於股分的比例。第二筆支出是辦理費。全部世貿重修項目標出資人是另一個私家家屬，他們給萊瑞3%擺佈的辦理費。3%是多少？2.1億美圓。出資報酬甚麼情願給他錢？因為全部市場的辦理費的均勻程度能夠是4%，萊瑞能夠比較專業、比較無能，給他3%就夠了，還省一個點，以是他們情願雇萊瑞乾，而不是本身構造一個班子乾。因為萊瑞高度專業化，能夠2.5%就搞定了，還多掙了0.5%。70億的0.5%是多少呢？3500萬美圓。他憑甚麼掙這錢？就憑他的辦理才氣比普通的公司強。第三筆支出是甚麼？預期的收益回報增量部分的分賬。假定全部項目做完，回報率是10%，最後我做到了15%，這五個點我們倆對半分，這是我多掙的。總之，萊瑞是靠締造性勞動、靠代價締造、靠代價增值來掙這些錢。這塊地我如何打算、如何租、如何賣、如何招商，都是我本身的事，出資人底子不管。