第12章 突破極限（下）(1)[第3頁/共6頁]

從目前來看，環球的地產公司的貿易形式能夠分為三種，這三種形式對應的是經濟生長的分歧階段和分歧的代價締造體例。第一個階段大抵對應的是GDP（本章所說GDP，均為人均GDP）在8000美圓以下的期間，這個階段的形式能夠叫作“地主加工頭”。

GDP超越一萬美圓今後，商用不動產就開端生長。商用不動產的形式是以營運為核心的形式，不是以製造為核心，開辟也好，工廠化出產也好，都是以製造為核心。甚麼是以營運為核心？舉個例子，有一個處所，大師遲早都要去，但這個單不是我們本身埋，這個處所就是八寶山告彆廳。八寶山告彆廳是北京乃至天下不動產營運回報最高的處所，哭一場45分鐘，就要收你1800塊錢，一天十場，一年就是約700萬元的房錢支出。300平方米的處所，一張鐵床，一個標準花圈，兩個輓聯，因為我們本身不埋單，以是不曉得這個處所要花多少錢。這就是營運，這個處所你拿來乾這件事，回報這麼高，但如果你拿來做寫字樓，能夠就冇有這麼高的回報了。如果你把寫字樓拿來種西紅柿，日本就有如許的植物工廠，叫作垂直工廠，這又是一種貿易形式。也就是說，你的物業放在分歧的業態裡，運營的現金流是不一樣的。一樣事理，拿開餐館來講，是譚魚頭還是俏江南，房錢是不一樣的。以是，商用不動產是以營運為核心來締造代價。萬通在CBD有辦事公寓和寫字樓出租，那麼，如何預算它的代價呢？這和製造才氣冇乾係，要遵循房錢回報來估值。比如，你的公司有100萬平方米的商用不動產，假定其房錢回報率是1%，我隻要10萬平方米的商用不動產，但我的房錢回報率是15%，那我這10萬平方米的估值就比你那100萬平方米還高。

直到現在，“廠長加本錢家”的形式在西方仍然是做室第的支流形式，而“地主加工頭”的形式根基上已經不存在了。我以為，“廠長加本錢家”的形式在中國應當還能走很長的路，萬科現在就是遵循這類形式在走。萬科之以是一向在提室第財產化的觀點，就是因為企業的範圍大了今後，不采取財產化的體例就冇法兒做。萬科現在做到了甚麼程度？萬科現在建室第比我們用傳統體例快三個月，也就是說，室第財產化能省三個月的時候，而本錢隻多一兩百塊錢，個彆產品的本錢能夠會更多一些，但如許的範圍化出產進步了產品的品格。